Was wir schon seit längerem bei einigen von uns betreuten Menschen beobachtet haben, hat nun auch der WDR aufgegriffen. Die LEG erhöht systematisch die Mieten 1) und beruft sich dabei auf eine Regelung des BGB, mit der die örtlichen Mietspiegel umgangen werden können. Der § 558a BGB regelt in Abs. 2, Satz 4, dass statt dem Mietspiegel ersatzweise auch drei Vergleichswohnungen herangezogen werden können.
Nun ist die LEG in Monheim, die wir hier regional betrachten, allerdings in der glücklichen Lage, dass Monheim mit weniger als 50.000 Einwohnern keinen Mietspiegel führen muss (§ 558c BGB, Abs. 4) und insofern die Ersatzlösung nahe liegt. Im BGB ist geregelt, dass Mieten alle drei Jahre um bis zu 20 % erhöht werden dürfen, wenn entsprechende Vergleichswerte dies hergeben.
Nun scheint die LEG hier eine recht eigenwillige Lösung gefunden zu haben, um diese Regelung exzessiv zu nutzen. In den entsprechenden Anschreiben zur bevorstehenden Mieterhöhung werden auch keineswegs irgendwelche sachlichen Gründe für die Erhöhungen dargelegt, etwa qualitative Verbesserungen. Es wird vielmehr ausschließlich die gesetzliche Regelung angeführt und suggeriert, dass hiermit quasi eine Verpflichtung zur Mieterhöhung entstehen würde.
Die drei Vergleichswohnungen, die seitens der LEG in Monheim herangezogen werden, kommen grundsätzlich aus dem eigenen Wohnungsbestand, der in Monheim aus ca. 2.600 Wohneinheiten besteht. Es ist also nicht weiter verwunderlich, dass es immer gelingt, drei Wohnungen zu finden, für die bereits höhere Mieten fällig sind als für die des angeschriebenen Mieters. Anders als im § 558, Abs.2, vorgesehen, gibt die LEG zu den Vergleichswohnungen deren Baujahr und Größe an, äußert sich aber nicht zu Ausstattung und Beschaffenheit, was sie tun müsste.
In den Schreiben wird zwar um die Zustimmung des Mieters gebeten, aber auch gleich angeführt, dass im Falle der Nichtzustimmung „leider“ die im Gesetz vorgesehene Zustimmungsklage erhoben werden müsse (gem. § 558b BGB, Abs.2).
Außer den gesetzlichen Mechanismen, die ja lediglich eine Option darstellen, werden keine stichhaltigen Gründe für die Mieterhöhungen genannt. Die LEG gibt sich auch mit Verbesserungsmaßnahmen des Wohnraums eher zurückhaltend. Eine von uns betreute Familie wartet seit ihrem Einzug im Mai 2022 auf die Behebung der damals festgestellten Mängel, erhielt aber schon die dritte Mieterhöhungsankündigung.
Der Mieterbund kann durch Vergleichsrechnungen, die in Städten mit einem örtlichen Mietspiegel durchgeführt werden, belegen, dass die LEG mit der „Drei-Wohnungen-Methode“ aus dem eigenen Wohnungsbestand regelmäßig zu hohe Vergleichsmieten ausweist. „Deren Mietpreise liegen teilweise über 20 Prozent über dem Mietspiegel der jeweiligen Stadt.“ (vgl. WDR Beitrag). Es wird des Weiteren darauf hingewiesen, dass die Renditen, die Investoren seitens der LEG zugesagt worden sind, mit normalen Mieterhöhungen "ohne Kunstgriffe" nicht zu halten seien. Mit der angewandten Vorgehensweise, die laut Mieterbund aber im Allgemeinen keine gerichtliche Aussicht auf Erfolg habe, hat die LEG eine systematische Preisspirale in Gang gesetzt, die theoretisch unendlich fortgesetzt werden kann, sofern sich die Mieter nicht irgendwann einmal organisieren.
Der Gesetzgeber hat hier allerdings auch kaum nachvollziehbare Regelungen gefunden. Nicht nur die „Drei-Wohnungen-Option“ ist wenig plausibel, zumal diese auch angewendet werden kann, wenn ein örtlicher Mietspiegel vorliegt. Auch die Möglichkeit der Mieterhöhung um bis zu 20 % innerhalb von drei Jahren widerspricht jeglicher volkswirtschaftlichen Logik, da weder mit entsprechenden Inflationsraten noch vergleichbaren Lohnerhöhungen zu rechnen ist. Mieten steigen also losgelöst von anderen wirtschaftlichen Parametern und konterkarieren jeglichen Versuch einer Mietpreisdeckelung oder Kappungsgrenze. Für Vermieter also eine offene Tür, um anlasslos Mieten zur reinen Profimaximierung zu erhöhen.
Betrachtet man ein Gebiet wie das Berliner Viertel in Monheim, ist ersichtlich, dass hier überwiegend Menschen in prekären Arbeitsverhältnissen oder gar im Leistungsbezug wohnen, deren Mieten zu großen Teilen bereits aus sozialen Töpfen mitfinanziert werden (Wohngeld oder Mietzuschuss aus Bürgergeld).
Da nicht nur die LEG an der Preisschraube dreht, ist es insofern kaum verwunderlich, dass inzwischen in der Politik über Änderungen des Wohngeldgesetzes oder Unterstützung durch die Jobcenter nachgedacht wird. Von uns betreute Bewohner von LEG Wohnungen in Monheim erhielten Scheiben von den Jobcentern, in denen darauf hingewiesen wurde, dass das momentane Mietniveau die vom Jobcenter angesetzten Mietobergrenzen bereits weit hinter sich gelassen habe und dass Gegenmaßnahmen ergriffen werden sollen
Spätestens wenn die sozialen Transferstellen die Mieterhöhungen nicht mehr mittragen und Leistungsbezieher Teile der als Existenzminimum zur Verfügung gestellten Leistungen zum Lebensunterhalt für die Finanzierung hoher Mieten aufbringen müssen, brechen nicht nur die Versorgungsysteme zusammen, sondern vermutlich auch die Erhöhungsspiralen der Vermieter.
Viel deutlicher kommt hier allerdings zum Tragen, dass die Versuche der Politik, Mieten zu deckeln, katastrophal gescheitert sind und nunmehr versucht wird, die Schwächsten in der Kette, nämlich die Mieter, zu belasten.
1) Beitrag vom 28.04.2026 ( https://share.google/nmaIf0gA6FfUgUAVB
Frank Schöler